FAQ
Cos’è un’asta giudiziaria?
Un’asta giudiziaria è una procedura esecutiva o concorsuale mediante la quale si realizza la espropriazione del bene mediante la vendita forzata del bene di proprietà del “debitore”, permettendo ai suoi creditori di soddisfarsi sull’eventuale ricavato dalla vendita.
Chi può partecipare ad un’asta?
All’asta può partecipare chiunque tranne il debitore esecutato, e i parenti diretti dell’esecutato, il custode giudiziario ed il delegato alla vendita, nonché i minorenni. È possibile partecipare personalmente, direttamente o tramite altra persona “mandatario” munito di procura speciale.
È possibile visitare l’immobile prima dell’asta?
Si, per poter visitare l’immobile è necessario contattare il custode giudiziario e prenotare la visita del bene io tramite il portale delle vendite pubbliche o contattando direttamente il Custode, qualora fosse disponibile l numero di telefono o indirizzo email.
Perché affidarsi ad Astalex per l’acquisto di una casa in asta?
Astalex.it fornisce una consulenza specialistica nell’ambito delle aste immobiliari, al fine di garantire al cliente ottimi vantaggi – risparmiando anche fino al 40% – rispetto al mercato immobiliare tradizionale.
I professionisti di Astalex.it, supportano il cliente in tutte le fasi della procedura, dall’individuazione e selezione dell’immobile in linea con le sue esigenze, alla due diligence sull’immobile, alla quantificazione dei costi da sostenersi in caso di aggiudicazione dell’immobile, alla verifica ex ante dei gravami e delle ipoteche sull’immobile, ecc.., fino alla partecipazione diretta in asta, sollevando il cliente da tutti i fastidiosi impegni burocratici.
La consulenza di Astalex garantisce l’aggiudicazione dell’immobile?
No, la consulenza non garantisce l’aggiudicazione dell’immobile da parte del cliente, ma, garantisce a quest’ultimo che tutti gli adempimenti procedurali, così come previsto dall’avviso di vendita e dall’ordinanza del Giudice, siano rispettati e pertanto, non sarà escluso dalla partecipazione all’asta.
Quali sono gli errori più ricorrenti che si commettono nella partecipazione ad un’asta?
Gli errori più comuni che si possono commettere, data la complessità ed i formalismi della materia,
sono:
errata compilazione dell’offerta di acquisto e/o carenza della documentazione allegata che
comportano l’esclusione dalla gara,
la mancata conoscenza della tecnicalità della tipologia di asta per la quale si concorre,
mancanza di dispositivi digitali necessari per partecipare alla gara quali firma digitale e pec,
affidarsi a professionisti non esperti,
errata quantificazione dei costi da sostenersi post aggiudicazione che in taluni casi potrebbero
compromettere il trasferimento dell’immobile con inevitabile perdita dell’acconto.
Devo corrispondere delle somme per partecipare all’asta?
Come finanziare l’acquisto di una casa in asta?
Chi acquista una casa in asta può godere di benefici fiscali?
Quali sono i costi da sostenersi dopo l’aggiudicazione?
Le spese poste a carico dell’aggiudicatario in genere sono le seguenti:
imposta di registrazione decreto di trasferimento, calcolata considerando il prezzo di aggiudicazione del bene come base imponibile con un minimo di euro 1.000,00;
IVA (alternativa all’imposta di registro), se l’acquisto è soggetto a tale imposta, calcolata sul prezzo di aggiudicazione del bene come base imponibile;
imposte ipotecarie e catastali (trascrizione e voltura catastale): in misura pari a 50,00 euro ciascuna;
costi di cancellazione iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, volontarie e giudiziali,
e pignoramento) se posti a carico dell’aggiudicatario, compenso del delegato alla vendita liquidato dal giudice dell’esecuzione in base al valore della
vendita, oneri di regolarizzazione urbanistica del bene qualora ci siano difformità riscontrate a seguito della perizia di stima;
spese ed oneri condominiali (per l’anno in corso e quello precedente): se l’immobile acquistato è in condominio e l’esecutato non le ha pagate, salvo il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario.
Aste giudiziarie: quale documentazione deve essere disponibile al partecipante per una corretta informazione?
Per tutti i tipi di asta (con o senza incanto), deve sempre essere disponibile la
seguente documentazione:
- La perizia di stima con la quale il giudice deve determinarne il valore
dell’immobile, in modo da fissare il prezzo base della vendita. La perizia
di un bene immobile contiene, tra l’altro: i dati catastali e le
relative planimetrie; la descrizione del bene, delle condizioni di fatto in
cui versa, dello stato di manutenzione e di eventuali problematiche (ad
esempio l’esistenza di opere abusive), la loro sanabilità e i relativi costi; le
valutazioni circa l’esistenza (e l’eventuale entità) di vincoli, servitù o
debiti (ad esempio verso il condominio) e lo stato di
occupazione dell’immobile. - L’ordinanza di vendita: provvedimento con cui il giudice
dell’esecuzione dispone la vendita forzata del bene, stabilendone tempi
e modalità. In essa è indicato il termine (non inferiore a 90 giorni e non
superiore a 120) entro cui proporre le offerte di acquisto; le modalità e
dei termini di deposito delle offerte e della cauzione; la misura
dell’offerta minima; la data di udienza per deliberare sulle offerte e
per l’eventuale gara tra gli offerenti (determinando in tal caso
l’eventuale misura dell’aumento); il prezzo base, il termine entro il
quale effettuare il versamento del residuo (detratta la cauzione già
versata) e delle modalità di deposito. - L’avviso di vendita: è l’atto che dà appunto avviso dell’ordine di
vendita del bene emanato dal giudice. Contiene l’indicazione
degli estremi identificativi del bene; del suo valore, determinato in
base alla perizia di stima; del sito internet su cui è pubblicata la perizia;
del nome e del recapito telefonico del custode, nominato in sostituzione
del debitore; del fatto che la cancelleria del Tribunale potrà fornire
maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, a
chiunque abbia interesse.
La vendita del bene all’asta come può avvenire?
La vendita di beni all’asta può avvenire all’incanto (che è sostanzialmente una
gara di offerte al rialzo) o senza incanto, attualmente la modalità preferibile
e prevalente.
La Vendita senza incanto è un passaggio preliminare necessario per vendere
forzatamente il bene. Prende avvio con l’ordinanza di vendita ed il
successivo avviso ad opera del cancelliere. LA fase successiva è quella di
presentazione, esame e deliberazione sulle offerte. L’offerta di acquisto è
una dichiarazione contenente tutti i dati come ad esempio l’indicazione
del bene per il quale è proposta; i dati dell’offerente (nome, cognome, luogo
e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico),
il prezzo offerto, il termine di versamento del saldo prezzo, nonché degli
ulteriori oneri, diritti e spese conseguenti alla vendita; i tempi e le modalità
di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
L’offerta d’acquisto è irrevocabile, salvo che il giudice ordini la vendita
all’incanto; siano trascorsi 120 giorni dalla sua presentazione e non sia stata
accolta.
L’offerta di acquisto va depositata in cancelleria in busta chiusa, entro
il termine stabilito nell’ordinanza di vendita.
La Vendita con incanto consiste sostanzialmente in una gara pubblica di
offerte al rialzo, che si svolge dinanzi al giudice dell’esecuzione o a un suo
delegato. Attualmente ha natura residuale rispetto alla vendita senza incanto
che resta la modalità preferibile e prioritaria.
Le offerte, per essere efficaci, devono ovviamente superare il prezzo base o
l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita.
Ogni offerente cessa di essere tenuto per la propria offerta quando è superata
da un’altra, anche se questa poi è dichiarata nulla.
Trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua una più alta, il
bene è aggiudicato all’ultimo offerente.
Quando avrò il possesso del bene aggiudicatomi?
Sovente, il debitore continua ad abitare l’immobile pignorato assieme ai suoi familiari fino alla pronuncia
del decreto di trasferimento. In caso di immobile occupato, ma con ordine di liberazione già emesso, il
custode porterà avanti l’attività di liberazione, in modo da immettere l’aggiudicatario nel possesso
dell’immobile. Se l’immobile è abitato dal debitore e dai familiari con lui conviventi, l’aggiudicatario
immediatamente dopo il decreto di trasferimento dovrà presentare al custode istanza di liberazione
dell’immobile da persone e cose. Se invece l’immobile è occupato da terzi in assenza di un titolo opponibile
alla procedura, il custode, a richiesta dell’aggiudicatario, formula istanza al giudice dell’esecuzione affinchè
emetta l’ordine di liberazione, da eseguire secondo le modalità ivi previste. Il custode provvede alla
liberazione coattiva del bene entro 120 giorni dalla ricezione dell’istanza di liberazione formulata
dall’aggiudicatario. Nei primi 60 giorni intima al debitore di liberare l’immobile, asportando tutti i beni
presenti al suo interno, mentre provvede alla liberazione forzata del bene nel residuo termine.
